25/6/11

01. ELECCIÓ - COMPRA DEL SOLAR

Aquest es el pas inicial i un dels mes importants del procés per les repercussions que pot generar, probablement és l'etapa on menys assessorament es demana, però on mes recomanable  és el consell d'un professional.

Els punts que s'han de tenir en compte a part del preu, per la correcta elecció del solar son els següents:

a. CERTIFICAT D'APROFITAMENT URBANÍSTIC

24/6/11

a. CERTIFICAT D'APROFITAMENT URBANÍSTIC


QUÈ ÉS?
Tothom pot demanar informes referits a laprofitament urbanístic o, en general, a les determinacions urbanístiques aplicables a una o unes finques concretes, a lajuntament competent, que ha de notificar els certificats en el termini dun mes des de la presentació de la sol·licitud en el registre general de lajuntament.

El certificat de règim urbanístic, si la finca objecte de consulta és edificable, té una vigència de sis mesos, a comptar des de la notificació a les persones interessades.

El certificat d'aprofitament urbanístic que ens interessa és el document que acredita les circumstàncies urbanístiques que concorren en una finca edificable tot indicant les condicions d'aprofitament d'aquesta, els planejaments on resta inclosa així com la normativa urbanística que li és d’aplicació.

Dades que inclou:

Cita el planejament vigent que li és d’aplicació (POUM, PGOU i Planejament derivat –PPU o PMU-), indicant el seu estat (actual, revisió, modificació i si concorre una suspensió de llicències i la durada de la referida suspensió de llicències urbanístiques).

Classificació del sòl (ha de ser sòl urbà consolidat). No serà edificable amb llicència urbanística el sòl urbanitzable ni el sòl no urbanitzable (amb les excepcions legalment establertes).

Condició de solar: Tenen la consideració de solar els terrenys classificats com a sòl urbà que siguin aptes per a l’edificació, segons llur qualificació urbanística, i que compleixin els requisits següents:
a) Que estiguin urbanitzats d’acord amb les determinacions establertes pel planejament urbanístic, o en tot cas, si aquest no les especifica, que disposin dels serveis urbanístics bàsics (La xarxa viària que tingui un nivell de consolidació suficient per permetre la connectivitat amb la trama viària bàsica municipal; les xarxes d’abastament d’aigua i de sanejament. el subministrament d’energia elèctrica) i afrontin amb una via que disposi d’enllumenat públic i estigui íntegrament pavimentada, inclosa la zona de pas de vianants.
b) Que tinguin assenyalades alineacions i rasants, si el planejament urbanístic les defineix.
c) Que siguin susceptibles de llicència immediata perquè no han estat inclosos en un sector subjecte a un pla de millora urbana ni en un polígon d’actuació urbanística pendents de desenvolupament.
d) Que, per edificar-los, no s’hagin de cedir terrenys per destinar-los a carrers o a vies amb vista a regularitzar alineacions o a completar la xarxa viària ( si no té la condició de solar, la pot arribar a assolir amb una sèrie d’actuacions d’urbanització suficients perquè l’assoleixi i/o prestant garantia suficient per a l‘edificació simultània a la urbanització).

Qualificació del sòl (usos permesos que haurà de ser en el nostre cas, el residencial)

Les condicions d’edificació, l’alçada, volum, situació de l'edificació, ocupació i aprofitament.

QUI HO POT DEMANAR?
Qualsevol persóna física o jurídica que estigui interessada o l'Api que gestioni la transacció.

AGENTS QUE INTERVENEN
Ajuntaments.

COSTOS ORIENTATIUS
Taxa per expedició de documents administratius, regulada per cada Ajuntament: pot fluctuar entre els 30 i 200 euros (d'acord a ordenances fiscals locals).
Termini d'expedició: 1 mes
Vigència del certificat: 6 mesos, a comptar de la notificació del certificat.

OBSERVACIONS
Aquest document pot contemplar la potestat de l’ajuntament d’atorgar la llicència d'obres (urbanística) de forma simultània amb la urbanització (que no requereix llicència) però que exigirà la prestació d’una garantia suficient de la urbanització i edificacions simultànies.

LEGISLACIÓ APLICABLE
Decret Legislatiu 1/2010, de 3 d'agost, pel qual s'aprova el Text refós de la Llei d'Urbanisme.
Decret 305/2006 del 18 de juliol. Reglament de la Llei d'Urbanisme.
Llei 18/2007 del 28 de desembre, del Dret a l'Habitatge.

23/6/11

b. INCIDÈNCIA EN EL PLANEJAMENT DE LA NORMATIVA SECTORIAL I D'ALTRES ADMINISTRACIONS I LIMITACIONS A LA PROPIETAT (DERIVADES DEL PROPI PLANEJAMENT EN FORMAT DE CESSIÓ I CÀRREGUES URBANÍSTIQUES - COMPTE DE LIQUIDACIÓ DEL PROCÉS REPARCEL.LATORI)

QUE ES?
Son limitacions o condicionants imposats en el desenvolupament i aplicació dels paràmetres urbanístics i d’edificació en la parcel·la com a conseqüència de la implantació d’infraestructures, la interpretació i aplicació de normatives d'àmbit estatal, autonòmic i local (servituds, limitacions, línies d’edificació, gàlibs, etc), o bé les cessions de terrenys destinats a la construcció de la vorera, un tram de vial i/o les càrregues urbanístiques que afecten a la finca

QUI HO POT DEMANAR?
Qualsevol persóna física o jurídica que estigui interessada, o l'Api que gestioni la transacció.

AGENTS QUE INTERVENEN
Ajuntament, companyies de serveis i administració autonòmica, estatal i advocat.

COSTOS ORIENTATIUS
---

OBSERVACIONS
---

LEGISLACIÓ APLICABLE
Reial Decret Legislatiu 1093/97 del 4 de juliol, sobre inscripcions en el Registre d'Actes de Naturalesa Urbanística.
Planejament derivat.
Decret Legislatiu 2/2009 del 25 d'agost, pel qual s'aprova el Text refós de la Llei d'Urbanisme.
CARRETERES
Llei Estatal 23/1988, del 29 de juliol.
COSTES
Llei Estatal 22/1988, del 28 de juliol.
FERROCARRILS
Llei Catalana 4/2006, del 31 de març.
AIGÜES
Reial Decret Legislatiu 1/2001 del 20 de juliol, pel qual s'aprova el Text refós de la Llei d'Aigües
Reial Decret Legislatiu 3/2003 del 4 de novembre, pel qual s'aprova el Text refós de la Legislació en matèria d'Aigües.
Reial Decret Legislatiu 1/2005 del 26 de juliol, pel qual s'aprova el Text refós de la Llei d'Urbanisme.
Reial Decret Legislatiu 305/2006 del 18 de juliol, pel qual s'aprova el Reglament de la Llei d'Urbanisme.
Reial Decret Legislatiu 849/1986 del 11 d'abril, pel qual s'aprova el Reglament del Domini Públic Hidràulic.
COMPANYIES
Telecomunicacions: Reial Decret Legislatiu 346/2011 del 11 de març, regulador de les telecomunicacions.
Electricitat: Llei 17/2007 del 4 de juliol, per la que modifica la Llei 54/97 del Sector Elèctric.
Gas: Ordre ITC/3126/2005 del 5 d'octubre per la que s'aproven les normes de gestió tècnica del Sistema Gasista.

22/6/11

c. CÀRREGUES, SERVITUTS i ALTRES DRETS REIALS PROPIES DE LA FINCA


QUÈ ÉS?
Son limitacions a la propietat i poden ser:
Copropietats, usdefruïts, servituds, censos, drets de superfície, hipoteques, embargaments, drets de tempteig i retracte, altres.

QUI HO POT DEMANAR?
Qualsevol persona física o jurídica que hi estigui interessada, a través d'una sol·licitud de NOTA SIMPLE INFORMATIVA davant del registre de la propietat (per mail, fax o presencialment), que també estableix qui es l'últim propietari registrat

AGENTS QUE INTERVENEN
Registre de la propietat, advocat.

COSTOS ORIENTATIUS
Aproximadament entre 6 i 12euros la sol·licitud de nota simple.

OBSERVACIONS
Poden haver drets reials no registrats, de dubtosa validesa.

LEGISLACIÓ APLICABLE
Decret Legislatiu del 8 de febrer de 1946 , pel qual s'aprova la Llei Hipotecària i posteriors modificacions.
Reial Decret Legislatiu1612/2011 del 14 de novembre, pel qual s'aproven les modificacions al Reial Decret 1426 i 1427/1989 del 17 de novembre, pels que s'aproven els arancels dels notaris i registradors.

21/6/11

d. PARÀMETRES URBANÍSTICS

QUÈ ÉS?
Són les condicionants urbanístiques a les que està sotmès el solar.
Els més rellevants són:
Ocupació del sòl (m2/m2 sòl), és la projecció de l'edifici o de coberta, sobre el solar. Depenent del municipi les piscines poden computar com a superfície d'ocupació.
Edificabilitat (m2 construïts sobre rasant/m2 sòl). El soterrani no computa i els porxos ho fan al 50%.
Altura reguladora, limita la quantitat de plantes i els metres d'altura que pot tenir l'edificació.
Fronts, laterals i fons de parcel·la; es regulen les distàncies mínimes que ha de mantenir l'edificació en relació als límits de parcel·la.
Façana mínima, estableix els metres lineals que ha de tenir com a mínima façana.

QUI HO POT DEMANAR?
Qualsevol persóna física o jurídica que estigui interessada, habitualment és l'arquitecte redactor del projecte bàsic.

AGENTS QUE INTERVENEN
Ajuntament, arquitecte superior.

COSTOS ORIENTATIUS
---

OBSERVACIONS
---

LEGISLACIÓ APLICABLE
Pla d'Ordenació Urbana Municipal i el seu Planejament Derivat.
Plans Generals
Ordenances Municipals.
Normes subsidiàries.
Decret Legislatiu 1/2010, de 3 d'agost, pel qual s'aprova el Text refós de la Llei d'Urbanisme.
Decret 305/2006 del 18 de juliol. Reglament de la Llei d'Urbanisme.
Plans Directors Urbanístics (del Sistema costaner, de les àrees urbanes, de les comarques de muntanya, de protecció ambiental i patrimonial, d’infraestructures, de delimitació de les Àrees Residencials Estratègiques-ARE).

20/6/11

e. PARÀMETRES FÍSICS: ORIENTACIÓ, PENDENTS, ASSOLELLAMENT, SUPERFÍCIE, ARBRAT


QUÈ ÉS?
Orientació
Habitualment la recomanació és: est: cuina; sud-est: dormitoris; sud: menjador; sud-oest: saló; una alternativa també vàlida són els dormitoris al sud-oest; nord: banys i zones secundàries.
Pendents
La condició òptima és una lleugera pendent per l'evacuació d'aigües plujanes.
Un solar amb molta pendent (>10%) encareix la construcció. La Llei d'Urbanisme limita en un 20% la pendent màxima per a què es pugui edificar.
Assolellament
Està molt relacionat amb l'orientació del solar, és molt freqüent que les bones vistes no coincideixin amb l'assolellament. Un bon aprofitament de l'assolellament a traves de l'arquitectura pot representar una gran incidència en el consum energètic de l'habitatge.
Superfície
Per habitatges unifamiliars de planta baixa i pis, el mínim recomanable es de 400m2, depenent de la seva edificabilitat. Pel cas d'una vivenda nomes en planta baixa, es recomanable una parcel·la de 800m2 o superior.
Arbrat
L'arbrat existent pot condicionar l'edificació o el seu assolellament, depenent del grau de protecció de la normativa local o casos particulars d'arbrat catalogat.

QUI HO POT DEMANAR?
---

AGENTS QUE INTERVENEN
Ajuntament.
Arquitecte superior o arquitecte tècnic/aparellador (es recomana la consulta d'un arquitecte superior per avaluar aquest paràmetres).

COSTOS ORIENTATIUS
---

LEGISLACIÓ APLICABLE
Pla d'Ordenació Urbana Municipal i el seu Planejament Derivat.
Plans Generals
Ordenances Municipals.
Normes subsidiàries.
Decret Legislatiu 1/2010, de 3 d'agost, pel qual s'aprova el Text refós de la Llei d'Urbanisme.
Decret 305/2006 del 18 de juliol. Reglament de la Llei d'Urbanisme.

19/6/11

02. TAXACIÓ SOLAR


QUÈ ÉS?
Determina el valor econòmic d'una propietat en un moment determinat. La seva finalitat és tenir un preu de referència i és obligatòria si es vol demanar una préstec hipotecari.
El valor de taxació d'un solar per un habitatge unifamiliar, depèn principalment de la quantitat de sòl més que de la seva edificabilitat.

QUI HO POT DEMANAR?
Ho ha de demanar el comprador, però es pot donar el cas que el venedor ja hi tingui una. La vigència d'una taxació és de 6 mesos.

AGENTS QUE INTERVENEN
Societat de Taxació. Les més reconegudes són: Tinsa, Euroval, Sociedad de Tasaciones, Arquitasa, etc.

COSTOS ORIENTATIUS
El cost fluctua entre els 200 i els 500 euros, depenent del valor de la parcel·la.

OBSERVACIONS
És molt habitual que l'entitat bancària gestioni les tramitacions de la taxació, però no s'ha d'oblidar que el client és el titular i propietari de la mateixa i pot fer-la servir davant diferents entitats.

LEGISLACIÓ APLICABLE
Ordre ECO/805/2003 del 27 de març.
Reial Decret Legislatiu 2/2008 del 20 de juny, pel qual s'aprova el Text refós de la Llei del Sòl. 
Reial Decret Legislatiu 1492/2011 del 24 d'octubre, pel qual s'aprova el Reglament de valoracions de la Llei del Sòl.
Reial Decret Legislatiu 775/1997 del 30 de maig, sobre el règim jurídic d'homologació dels serveis i societats de taxació.
Reial Decret Legislatiu1612/2011 del 14 de novembre, pel qual s'aproven les modificacions al Reial Decret 1426 i 1427/1989 del 17 de novembre, pels que s'aproven els arancels dels notaris i registradors.